Boliger skal være sunde og sikre at opholde sig i. Derfor har Randers Kommune pligt til at føre tilsyn med ejendomme, som benyttes til beboelse og ophold, når det vurderes, at disse ejendomme ved deres beliggenhed, indretning eller andre forhold er sundhedsfarlige eller brandfarlige. Pligten indebærer blandt andet, at kommunen skal reagere, hvis den bliver opmærksom på, at en bolig eller lokale til ophold er angrebet af skimmelsvamp.
Når kommunen modtager en anmeldelse om dårlige boligforhold, foretages en konkret vurdering af henvendelsen. Kommunen vurderer omfanget af sundhedsmæssige og/eller brandfarlige forhold, jf. reglerne i byfornyelsesloven.
Randers Kommune har en gennemsnitlig sagsbehandlingstid på ca. 6-9 måneder på sager, hvor boligen kondemneres. Dette kan dog variere afhængig af antallet af sager.
Det er først og fremmest ejers ansvar, at en ejendom ikke er sundheds- og/eller brandfarlig for personer, der bor eller opholder sig i boligen. Ejeren af ejendommen har ansvar for løbende vedligeholdelse af ejendommen.
Samtidig har beboerne naturligvis også et ansvar for at udvise god beboeradfærd i boligen. Beboerne kan følge disse 10 gode råd for at mindske risikoen for skimmelsvamp.
Uenigheder mellem lejer og udlejer er uvedkommende for Randers Kommunes afdeling for dårlige boligforhold. Der skal i stedet ske henvendelse til beboerklagenævnet eller huslejenævnet. Beboerklagenævnet træffer afgørelse i tvister mellem parterne i alment boligbyggeri. Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme.
Procedurer
- Anmeldelser om dårlige boligforhold skal som udgangspunkt indgives skriftligt til Randers Kommune med beskrivelse af de forhold, der klages over og meget gerne med billeddokumentation. På kommunens hjemmeside findes et klageskema til brug herfor – du kan udfylde og indsende skemaet her.
- Randers Kommune vil som udgangspunkt inden for 14 dage efter din anmeldelse kontakte dig med henblik på yderligere oplysning af sagen eller for at aftale et tidspunkt for indledende besigtigelse af boligen. Besigtigelsen af boligen vil foregå efter aftale med lejer, og lejer vil også være til stede under besigtigelsen.
- Hvis kommunen vurderer, at der er grundlag for yderligere sagsbehandling, kan kommunen afhængig af sagens karakter, vælge at indgå i en dialog med ejer om udbedring af de dårlige boligforhold. Dette forudsætter dog, at boligen vurderes at være sundhedsmæssig og brandteknisk forsvarlig at benytte til beboelse og ophold i øvrigt.
Vurderes boligen derimod ikke at være sundhedsmæssig og/eller brandteknisk forsvarlig at benytte til beboelse og ophold, har kommunen en tilsynsforpligtelse og handlepligt til at indlede en kondemneringssag.
Kondemnering betyder, at der træffes afgørelse om, at boligen ikke må benyttes til beboelse og ophold på grund af sundheds- og/eller brandfare. Det er Randers Kommunes landdistriktsudvalg, der har kompetence til at træffe disse afgørelser.
- Hvis det bliver nødvendigt at indlede en kondemneringssag, vil der efter aftale med lejer foretages endnu en undersøgelse af boligen. Kommunen rekvirerer en ekstern sagkyndig rådgiver til at udføre denne grundigere undersøgelse af boligen. Efter undersøgelsen vil den eksterne sagkyndige rådgiver udarbejde en rapport på baggrund af de konstaterede forhold og undersøgelse. Rapporten vil blive sendt til Randers Kommune.
- Randers Kommune gennemgår herefter rapporten og vurderer, om det er forbundet med sundheds- og/eller brandfare at benytte boligen til beboelse og ophold.
Sundhedsfaren i en bolig kan deles op i tre grader – niveau 1, 2 og 3.
Niveau 1 – forekomst af skimmelsvamp, som er forbundet med nærliggende sundhedsfare.
Niveau 2 – forekomst af skimmelsvamp, som er forbundet med sundhedsfare.
Niveau 3 – forekomst af skimmelsvamp, som alene udgør en sundhedsrisiko.
Når det på baggrund af en besigtigelse vurderes, at det er forbundet med nærliggende sundheds- og/eller brandfare at benytte ejendommen til beboelse og ophold, har kommunen pligt til at rejse en sag efter byfornyelsesloven og pligt til at kondemnere boligen.
- Når Randers Kommune har gennemgået rapporten, vil denne blive sendt til både lejer og udlejer.
Hvis rapportens konklusion er, at der foreligger nærliggende sundhedsfare (niveau 1), vil forholdene i boligen typisk ikke kunne udbedres, imens boligen er beboet, hvorfor indstillingen typisk vil være, at der skal nedlægges forbud mod ophold i og beboelse af boligen (kondemnering). Der foretages derfor partshøring af lejer og udlejer med henblik på, at disse kan komme med bemærkninger til den påtænkte afgørelse om kondemnering.
Hvis rapportens konklusion er, at der foreligger sundhedsfare, som ikke er nærliggende (niveau 2), vil forholdene i boligen typisk kunne udbedres, imens boligen er beboet, hvorfor der typisk vil blive lagt op til, at ejer skal fremsende en handlingsplan for udbedring af forholdene i boligen.
Hvis rapportens konklusion er, at der er forekomst af skimmelsvamp, som alene udgør en sundhedsrisiko (niveau 3), vil kommunen typisk opfordre ejer til at istandsætte boligen. Herefter foretager Randers Kommune ikke yderligere i sagen.
- Når der er konstateret nærliggende sundhedsfare i en bolig, vil der efter endt partshøring blive udarbejdet en sagsfremstilling om kondemnering til brug for politisk behandling. Ejer og lejers eventuelle bemærkninger bliver altid medtaget i sagsfremstilling, som forelægges for landdistriktsudvalget.
- Når udvalget har behandlet sagen, vil der blive sendt en afgørelse med sagens udfald til ejer og lejer.
Afgørelser om kondemnering kan påklages til Byfornyelsesnævnet.
Hvis der træffes afgørelse om kondemnering, vil der i afgørelsen være angivet, hvornår boligen skal være fraflyttet og ikke længere må benyttes til beboelse og ophold. Ofte vil det være mellem 2 og 11 måneder efter, at landdistriktsudvalget har truffet afgørelse i sagen, afhængig af niveauet for sundhedsfaren og sagens omstændigheder i øvrigt.
Kondemnering af en bolig giver ikke adgang til erstatning, jf. byfornyelsesloven § 77, stk. 4.
- Randers Kommune vil hurtigst muligt efter, at der er truffet afgørelse i sagen og inden fristen for fraflytning tilbyde genhusning af den husstand, der er tilmeldt på adressen på tidspunktet for afgørelsen om kondemnering. Dette sker ved, at husstanden tilbydes en erstatningsbolig. Se nærmere om genhusning og støtte i den forbindelse nedenfor.
Genhusning og støtte
Lejer ønsker hjælp til at finde en passende bolig
Randers Kommunes boliganvisning kan være behjælpelig med at genhuse beboere, hvis bolig er blevet kondemneret. Genhusningen kan ske til almennyttige boliger.
Det er lejere af beboelseslejligheder og lejere af enkeltværelser, der ifølge lov om leje er beskyttet mod opsigelse, samt andelshavere og beboere, der selv ejer deres bolig, der er berettiget til at få tilbudt en erstatningsbolig.
Ved genhusningen gælder følgende:
- Lejer vil have fortrinsret til de boliger, der anvises i det samme boligkvarter som den fraflyttede bolig eller et tilstødende boligkvarter
- Den anviste erstatningsbolig skal have enten et rum mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme rumantal som den tidligere bolig, medmindre denne var beboet af mere end to person pr. beboelsesrum
- Boligen skal have passende kvalitet, udstyr og beliggenhed
Lejer har ret til at afvise den tilbudte erstatningsbolig én gang og vil herefter få tilbudt en anden erstatningsbolig i stedet. Hvis dette sker, vil husstanden modtage et nyt tilbud om erstatningsbolig og samtidig få besked om, at det er det sidste tilbud. Det er ikke sikkert, at det sidste tilbud er mere i overensstemmelse med husstandens ønsker end det første tilbud.
Lejer ønsker selv at finde en passende bolig
Hvis lejer selv ønsker at finde en passende bolig, er dette også en mulighed. Den bolig, som lejer finder, skal også leve op til ovenstående krav. Kommunen skal derfor godkende boligen inden lejer underskriver en lejekontrakt. På den måde kan kommunen sikre, at boligen er passende efter husstandens økonomi og familieforhold.
Støtte
Når lejer skal genhuses, som følge af kondemnering af en bolig, har lejer krav på tilskud i form af indfasningsstøtte fra kommunen til nedsættelse af lejen i erstatningsboligen, såfremt lejen i den nye bolig er dyrere end lejen i den tidligere bolig. Dette gælder uanset, om lejer selv finder en bolig, eller om kommunens boliganvisning har hjulpet med at finde en bolig.
Indfasningsstøtten udgør det første år to tredjedele af forskellen mellem den hidtidige leje og lejen i den anviste erstatningsbolig. Efter det første år nedsættes indfasningsstøtten hvert år med lige store andele frem til tidspunktet for støttens bortfald. Støtten ydes i 10 år. Støtten er bagudbetalt og udbetales ved månedens udgang.
Du vil desuden modtage et engangsbeløb på 25.000 kr. fra kommunen til dækning af flytteomkostninger.
Hvis lejer fraflytter boligen inden landdistriktsudvalget har truffet afgørelse om kondemnering af boligen, er lejer ikke berettiget til at modtage ovenstående støtte i form af indfasningsstøtte eller engangsbeløb.
Kommunen har ikke mulighed for at yde hjælp til indskud i en ny bolig. Derfor skal hjælp til indskud søges efter de almindelige regler herfor.
Ophævelse af kondemnering
Kondemnering af en bolig kan ophæves igen, hvis boligen bliver istandsat efter en handleplan, som er godkendt af kommunen.
Ejer, eller repræsentant herfor, skal sende en fyldestgørende handleplan for påtænkt renovering til kommunen for godkendelse.
Handleplanen skal afhjælpe alle brand- og sundhedsfarlige forhold, herunder skimmel og skjult skimmel, så der ikke efterfølgende opstår indeklimaproblemer. Samtidig skal det beskrives, hvordan årsagen til skimmel elimineres. Endvidere skal forslaget beskrive, hvordan andre vedligeholdelsesmangler udbedres, og hvordan boligen i øvrigt bringes i god og nutidig stand. Boligen må ikke være væsentlig dårligere end ejendomme, der opfylder gældende bygningsreglement, jf. byfornyelsesloven § 79, stk. 2.
Randers Kommune skal godkende handleplanen, inden arbejdet igangsættes, og der skal fremsendes dokumentation / kvalitetssikring for alt udført arbejde. Der skal desuden træffes aftale med Randers Kommune om i hvilket omfang, der under og efter afhjælpningen skal tages nye skimmel- og fugtprøver.
Formålet med ovennævnte krav er at sikre, at kondemneringssagen kun afsluttes, hvis boligen herefter har en vis kvalitet og holdbarhed, så en kondemneringssag ikke bliver aktuel igen efter få års forløb.
Det bemærkes, at det er den til enhver tid værende ejer af ejendommen, der i henhold til byggeloven § 14 har ansvaret for at ejendommens bygninger og at ejendommens ubebyggede arealer holdes i en forsvarlig og sømmelig stand, således at ejendommen ikke er til fare for andre. Byggemyndigheden kan således opstarte en sag, såfremt det vurderes, at der måtte være fare ved ophold i og omkring ejendommen uagtet, at der verserer en sag om kondemnering af boligen.
Spørgsmål til ovenstående kan rettes via mail til boligkvalitet@randers.dk eller telefonisk til Christina Gaarn Fuglsang på 20 32 84 31.